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近日，北京、上海等重點(diǎn)城市先后迎來(lái)土拍，核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊紛紛亮相，引發(fā)房企激烈爭(zhēng)搶。重點(diǎn)城市的土拍市場(chǎng)熱度延續(xù)，調(diào)規(guī)地塊也逐漸成為土地市場(chǎng)的主流。

8月4日，北京和上海兩地同日進(jìn)行土拍，合計(jì)總成交金額超174億元。其中，核心區(qū)稀缺地塊仍受追捧。以北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠路宅地為例，土拍吸引了金茂、建發(fā)、中海、招商、保利等多家房企參與，參拍企業(yè)覆蓋央企、國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企，核心區(qū)稀缺地塊仍具備較強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度。最終，經(jīng)過191輪競(jìng)價(jià)，由中海以總價(jià)83.99億元競(jìng)得，溢價(jià)率為19.13%。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度不減，頭部房企對(duì)核心區(qū)位“確定性”地塊的參拍意愿依然強(qiáng)烈，市場(chǎng)冷熱分化特征顯著。據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月全國(guó)TOP20城市宅地出讓金占比為62%。在TOP20城市中，一線及強(qiáng)二線城市占據(jù)主導(dǎo)地位，頭部效應(yīng)較為顯著，其中前7個(gè)月上海住宅用地出讓金為749億元，繼續(xù)居全國(guó)首位。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶預(yù)計(jì)，不同類型企業(yè)的策略選擇將分化：央企和大型國(guó)企可繼續(xù)發(fā)揮資金與品牌優(yōu)勢(shì)，在重點(diǎn)城市核心區(qū)保持領(lǐng)先，同時(shí)推動(dòng)產(chǎn)品力升級(jí)，將規(guī)模優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為品質(zhì)優(yōu)勢(shì)；地方國(guó)企宜發(fā)揮區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)，積極參與城市更新，在存量盤活中獲取優(yōu)質(zhì)小體量資源；中小房企和優(yōu)質(zhì)民企則可將“小而美”地塊作為重點(diǎn)方向，建立精細(xì)化的投資研判和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系，通過差異化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)突圍。

調(diào)規(guī)地塊也逐漸成為土地市場(chǎng)的主流。據(jù)悉，土地調(diào)規(guī)涉及已批未供地塊調(diào)規(guī)、已出讓未開工地塊收回后調(diào)規(guī)，各地結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際加快推進(jìn)落地。以上海為例，該市推進(jìn)存量用地規(guī)劃優(yōu)化，近兩年多個(gè)低效商辦、工業(yè)存量地塊依法開展控規(guī)調(diào)整，轉(zhuǎn)為住宅用地入市。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年前7個(gè)月上海成交的36宗住宅用地中，超20宗地塊為調(diào)規(guī)地塊。而在深圳，今年也有多宗調(diào)規(guī)地塊成交。在今年前7個(gè)月深圳成交的住宅用地中，超半數(shù)為調(diào)規(guī)地塊，核心是降低商業(yè)與辦公配比、提高住宅占比、調(diào)低容積率，以適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)改善型住宅的需求。

中指研究院認(rèn)為，土地調(diào)規(guī)將深刻影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。首先，核心優(yōu)質(zhì)地塊增加，短期優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度提升，有利于改善市場(chǎng)預(yù)期。其次，土地調(diào)規(guī)將優(yōu)化新房供給結(jié)構(gòu)，為“好房子”供給釋放空間，但要注意的是，市場(chǎng)分化或加劇，“好房子”項(xiàng)目普遍取得較好去化，存量在售項(xiàng)目去化壓力增加。對(duì)于房企而言，土地調(diào)規(guī)為企業(yè)創(chuàng)造了新的拿地機(jī)會(huì)，但對(duì)企業(yè)綜合能力也提出更高要求，資金實(shí)力雄厚、產(chǎn)品力強(qiáng)的頭部企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)或更大，將加速行業(yè)分化。

校對(duì)： 姚遠(yuǎn)

標(biāo)簽： 地塊 廣州 集中 市場(chǎng) 肖文曉 城市 土拍