280萬，存銀行還是留著收租？ 這個問題放在三年前，答案幾乎不用想——賣房拿錢，理財收益不比租金低，還不用操心。 但2026年的北京，房東們正在用腳投票。

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海淀五道口，一套60平的老房子，房齡快20年了。 房主李姐2021年高點時沒賣，到了2024年想賣，中介給的價比高點少了將近四成。 掛牌掛了半年，看房的人來了十幾波，出價的沒幾個。 中介勸她：“要不先租著？ ”李姐算了筆賬：房子總價按現在的市價算大概280萬，月租金能租到6000塊，一年7萬2。 扣掉物業費、維修費，再算上一個月空置，到手大概6萬出頭。 國有大行三年定存利率1.25%，280萬一年利息3萬5。 城商行五年期大額存單高一點，1.85%，一年5萬1。 收租比存銀行一年多出將近1萬塊。 她把房子從“在售”改成了“可租可售”。 中介說，最近像她這樣的房東不少。

李姐的算盤背后，是北京二手房市場正在發生的一個變化。

2026年7月初，北京二手房掛牌量117530套。 這個數字看著還是很大，但比起2025年底的高點，已經降了不少。 8個重點城市二手房總掛牌量比一年前少了將近兩成。 房子沒賣完，但掛出來賣的人在變少。

賣的人在變少，買的人在變多。 2026年上半年，北京二手住宅網簽93583套，比去年同期多了5.7%，是2021年以來上半年賣得最多的一年。 成交均價也從4月開始連續三個月小幅上漲，年內累計漲了4.9%。 量在漲，價在穩，市場不像前兩年那么冷了。

但房東們沒急著把房子從租賃市場撤回來接著賣。 6月，北京一家房產中介告訴記者，不少業主“以租養貸”心態迫切，紛紛由售轉租。 原因不難理解——賣不上價。 北京房價從高點下來，核心區跌了將近兩成，遠郊更慘。 海淀五道口從高峰13萬元/㎡回落到了8萬出頭。 現在賣，等于認虧。 不賣，租出去好歹每月有現金流。

租金這邊也在起變化。 2026年3月到6月，北京、上海、深圳的住宅租金連續四個月環比上漲。 6月北京租金環比漲了0.2%。 一線城市上半年租金累計微漲0.6%，結束了連續兩年的下跌。 雖然全國50城住宅租金整體還是跌了0.56%，但一線城市明顯是另一回事。

不過，收租這筆賬，越來越不是“躺著收錢”那么回事了。

最大的變化來自供給端。 北京“十四五”期間建了69萬套（間）保障性住房。 截至2025年末，在營的長租公寓項目有243個，房源約11.6萬套，平均出租率高達91%。 2026年5月，面向新畢業大學生的專項配租房源就有3500套。 “十五五”規劃里，北京明確提出新增公寓型、宿舍型保租房占比要超過60%。

這些房源租金普遍不高，直接搶的就是散租市場的客源。 以前畢業季一來，房東們可以等著租客上門談價。 現在，租客的選擇多了——價格便宜、管理規范的保租房和長租公寓擺在面前，散租房東的議價空間被壓縮了。

機構化長租公寓也在加速擴張。 2026年5月，首創集團發布了長租房品牌“首創和園”，在管項目22個，房源突破1.3萬間，出租率長期穩定在95%以上。 8家金融機構給了600億元專項授信。 這不是小打小鬧，是帶著資本和標準進來的“正規軍”。

政策端也在收緊對散租市場的管理。 2026年7月，《北京市住房租賃條例》正式實施，“個人二房東”被納入監管。 單次收取租金一般不得超過三個月。 押金要托管，租金要監管。 過去那種“二房東囤房抬價”的模式玩不轉了。

還有一個被很多人忽略的成本——房子在變老。 房齡超過10年，每年折舊1%到2%。 一套20年的老房子，修修補補的錢一年比一年多。 租客對房屋品質的要求也在提高，老破小的租金溢價在縮水。

李姐那套五道口的老房子，最終沒賣。 她跟我說，先租著吧，等市場再說。 但她也知道，保租房越建越多，長租公寓越開越多，租客的選擇越來越多。 租金能不能一直維持現在的水平，她心里也沒底。

280萬存銀行還是收租，這個問題的答案正在變得越來越復雜。 存銀行的收益在變薄，收租的賬面上更好看，但隱性的成本和風險也在堆積。 北京房東們“不賣改租”的選擇，與其說是一種主動的策略，不如說是在兩個都不太理想的選項里，選了一個暫時沒那么差的。

市場在變，算盤也得跟著變。

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